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La recherche de bien immobilier impose une stratégie 

Voici un ensemble de conseils pour acquérir un logement au meilleur rapport qualité/prix.

Première étape : évaluer le budget

Pour une location, les propriétaires exigent souvent une couverture par des salaires du triple du loyer.

Sont également à prendre en compte les frais de transport (transport en commun ou location d'un emplacement pour un véhicule) qui peuvent être économisés ou au contraire générés par le changement d’habitation.

Pour un achat, il faut faire le point sur sa propre capacité financière à emprunter une somme déterminée. 
Si vous souhaitez un crédit, et pouvez en bénéficier auprès d'un organisme bancaire français, vos mensualités ne peuvent pas dépasser 33 % de vos revenus mensuels. Ainsi, si vous percevez 3 000 euros /mois, vous ne pouvez rembourser plus de 1 000 euros/mois.
Bon à savoir : Plus vous emprunterez sur une longue durée, plus vous pourrez emprunter. Aujourd'hui des banques prêtent sur 20, 22, 25 ans et même plus. Il vous sera possible, évidemment, de revendre avant la fin de votre emprunt. Grâce à l'argent récupéré de la vente, vous rembourserez le solde du crédit.
Faites des simulations de prêts que vous souhaitez : en faisant varier le taux, la durée etc du crédit (même avec des différences minimes), les possibilités d'achat peuvent changer.
Si vous avez un historique bancaire en France, vous pouvez acheter sans avoir d'apport personnel, dans ce cas la banque vous prêtera le montant de l'achat et celui des frais de notaire. 
Pensez à mettre en concurrence les banquiers, qui soucieux d’accroître leur clientèle, accepterons de renégocier à la baisse, des frais de dossier et le taux du crédit. Avec un dossier bien ficelé, il n'est en effet pas extravagant d'espérer obtenir une réduction de taux pouvant aller jusqu'à 0,75 %.

Deuxième étape : envisager toutes les possibilités

Une fois que vous aurez chiffré votre budget maximal, regardez tous les biens qui correspondent à ce prix dans le secteur où vous souhaitez habiter et au-delà.

C’est parfois l’occasion de constater qu’il est possible de trouver ailleurs un meilleur logement ou un environnement plus agréable.

Troisième étape : chercher le logement

En France, plus d'une transaction sur deux se fait « de particulier à particulier », comme par exemple avec des publications hebdomadaires comme « De particulier à particulier ». Il n'y a aucun frais d'intermédiaire.
Toutefois, beaucoup de ventes se font rapidement, aussi, lorsqu'un bien vous intéresse et que vous êtes à distance vous pouvez, certes, appeler le propriétaire, mais il est plus difficile de décider d'une visite.
Si vous êtes à l'étranger, et même si le journal arrive par avion dans votre ville, il arrive qu'il ne soit distribué que le vendredi, voire le samedi, selon les pays.
Il est évidemment recommandé d'aller sur les lieux pour se rendre compte de l'environnement, de la fréquentation du quartier, des équipements (écoles, commerces, etc...) et des transports en commun.

En France, il n'y a pas de banque de données des biens immobiliers sur le marché.

Pour résumer, un achat auprès d'un particulier n'est réaliste que pour des personnes qui vivent sur Paris. A distance, privilégier un chasseur de logement.  

Quatrième étape : optimiser les visites

Arrivez en avance pour vérifier l'environnement et les parties communes.

Que le logement soit vide ou encore occupé, n'oubliez pas de regarder l'état du plafond (parfois porteur de traces d’infiltrations), des murs et des fenêtres. Prenez aussi en compte la bonne distribution et la clarté.

Une exposition Est/Ouest est préférable à une exposition Nord/Sud. Les pièces exposées au Nord sont moins lumineuses et plus difficiles à chauffer, sauf si elles sont équipées d'un double vitrage.

Bon à savoir : le vendeur vous remettra, lors de la signature du compromis de vente, un diagnostic de performance énergétique qui évalue la consommation de son logement. Ce diagnostic va de A à G, la majorité des logements anciens ont une note comprise entre E et G.

Des questions à poser : les cheminées fonctionnent-elles ? Quel est le mode de chauffage et de production d'eau chaude ? Y a-t-il du bruit dans l'appartement (vous pouvez demander quelques minutes de silence au vendeur) ? Le logement est-il libre rapidement ? Sinon quand sera-t-il libre ? Quel est le montant des charges de copropriété ?

Un chasseur de logement qui s'occupe de vous aura déjà traité ces points.  

Si l'appartement vous plaît, faites une deuxième visite. Regardez cette fois-ci chaque pièce en détail. Ne vous alarmez pas si vous voyez des petites fissures, fréquentes dans l'ancien, mais attention aux éventuelles traces d'humidité. Voyez s'il y a des placards... on en a toujours besoin ! Vérifiez l’état des sanitaires : fuites, robinets qui ferment mal, étanchéité. Faites le point sur les équipements restants (cuisine équipée, miroirs muraux, tringles à rideaux et pourquoi pas… rideaux, etc.)

Bon à savoir : Si vous convenez avec le propriétaire de reprendre un ensemble d'équipements (cuisine équipée, tringles à rideaux, etc.), faites un inventaire que vous annexerez au compromis de vente. Vous n'aurez pas de frais de notaire sur l'achat de ces biens mobiliers.

Demandez le nom du syndic, vous pourrez lui téléphoner pour connaître les travaux en cours dans l'immeuble et ceux qui sont prévus. Vous pourrez aussi vérifier le montant des charges avec lui.

Attention : autrefois, tous les travaux prévus pour l'immeuble et les parties communes étaient à la charge de celui qui les avait votés. Aujourd'hui, l'acquéreur peut acquitter les appels de fonds des travaux qui vont lui profiter.
Exemple : un ascenseur est en cours d'installation, tous les appels de fonds demandés au vendeur avant la signature du compromis sont à sa charge. Mais après, cela dépendra de ce qui est écrit dans le compromis de vente. Soyez attentif !

Un chasseur de logement qui s'occupe de vous aura déjà traité ces points et vous expliquera le fonctionnement de la copropriété en France.

Dans le cas d'une visite de maison : repérez les éventuels vis-à-vis, écoutez s'il n'y a pas de bruits indésirables, voyez quelles sont les espèces plantées (fruitiers ou arbres d'ornement). Profitez-en pour voir si les façades et la toiture sont en bon état sur chacun des côtés. En effet, il arrive qu'une maison soit en bon état sur trois façades mais un peu moins sur le côté des pluies ou vents dominants.

À noter : depuis le 1er juin 2006, le propriétaire doit vous remettre un état des risques naturels et technologiques. Vous êtes ainsi protégé de l’achat d’une propriété inondable ou dans un site dangereux.

Comment évaluer des travaux ?

Si vous décidez de confier vos travaux à une entreprise, sachez que l'on compte environ 400 euros par mètre carré pour refaire les revêtements (murs et sols) avec des prestations de qualité courante, 600 euros par mètre carré pour démolir les cloisons, poser de nouvelles séparations, ou faire une décoration plus élaborée, 1 000 euros par mètre carré, si la décoration devient sophistiquée. Comptez 3 000 euros minimum pour créer ou rénover totalement une salle de bains (revêtements, sanitaires, plomberie), et à partir de 400 euros par mètre linéaire de cuisine à aménager. Pour de plus gros travaux (ouvrir des murs porteurs, rénover la toiture d'une maison, etc.), demandez au propriétaire de vous autoriser à visiter les lieux avec un homme de l'art (architecte, cabinet d'étude) qui vous fera un devis préalable.

Est-il possible de négocier le prix ?

Dans l'immobilier ancien, il est possible de négocier le prix, mais attention, ce n'est pas non plus une obligation ! Si le logement vous plaît et se situe dans les prix du marché, ne cherchez pas à faire « à tout prix » une bonne affaire. De nombreux particuliers regrettent longtemps des logements qu'ils ont ratés pour avoir tenté une négociation « de principe ».

En revanche, si le logement vous paraît plus cher que le prix du marché, vous pouvez faire une contre-proposition. Pour négocier, inutile de « démolir » le logement visité, il suffit d'indiquer au propriétaire que votre budget vous permet de lui faire une offre sérieuse à X euros.

Conseil : Pour que le vendeur prenne cette offre au sérieux, n'hésitez pas à confirmer votre proposition d'achat par un écrit indiquant le prix que vous êtes prêt à payer, et la limite de validité de cette offre (huit jours par exemple).

Cinquième étape : conclure ma transaction

Réservez le logement grâce au compromis de vente.

Quand le vendeur et vous-même êtes tombés d'accord sur le prix et la date à laquelle le logement sera libre, vous signez un compromis de vente. C'est un contrat par lequel le vendeur va vous réserver son bien jusqu'à la signature de la vente définitive.

Pourquoi ne peut-on pas signer tout de suite la vente définitive ? Parce que, pour une vente immobilière, il faut obtenir différents papiers (certificat d'urbanisme, état hypothécaire, etc.) et le notaire qui est le seul à pouvoir s'en occuper, a besoin de temps pour obtenir ces documents des différentes administrations. De même, il faut un certain délai pour obtenir un crédit.

Un chasseur de logement vous assistera dans ces démarches.

Le descriptif du logement
Le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipement individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés dans un descriptif en annexe du contrat. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

Une fois toutes ces formalités effectuées par le notaire, et votre (vos) éventuel(s) crédit(s) obtenu(s), c'est-à-dire environ trois mois après la signature du compromis de vente, vous signez l'acte définitif de vente chez le notaire. Ce délai peut être allongé si cela arrange tout le monde.

Bon à savoir : Le compromis de vente se signe chez le notaire ou sous seing privé (sans notaire). Les compromis de vente évoluent constamment pour être parfaitement conformes aux lois en vigueur, faîtes appel à des professionnels.

Vous pouvez signer le compromis de vente puis la vente définitive chez le notaire du vendeur, mais si vous souhaitez avoir votre propre notaire, ce que nous vous conseillons, sachez que cela ne vous coûtera pas un centime de plus, les deux notaires se partageant les honoraires. Un chasseur de logement vous aidera à trouver un notaire.

Rappel : si le compromis de vente peut se signer sans notaire, la vente en revanche devra obligatoirement être authentifiée par ce dernier. C'est d'ailleurs lui qui se charge de récupérer tous les papiers nécessaires. Les notaires ont un barème identique d'une étude à l'autre, il n'y a pas de notaires plus ou moins chers.

Les ventes en France sont très sécurisées.

L'acquéreur est vraiment très bien protégé. Le vendeur doit lui remettre, lors de la signature du compromis de vente, de nombreux diagnostics qu'il aura fait réaliser par une société agréée et assurée (par exemple, sur la présence éventuelle de plomb). Suivant le type de vente, le lieu où se situe le logement et la date de construction du bâtiment, les diagnostics sont différents. 

Lors de la signature du compromis de vente, vous ne disposerez pas de certaines informations, notamment en matière d'urbanisme, car il faut attendre que le notaire les demande. Rassurez-vous, si jamais ces renseignements étaient négatifs, vous pourriez arrêter la vente et récupérer votre indemnité d'immobilisation.

Une fois le compromis de vente signé, vous disposez d'un délai de sept jours pendant lequel vous pouvez encore changer d'avis. Ce délai est appelé le délai de rétractation.

  • Si vous signez devant notaire, celui-ci vous indiquera quand prend fin votre délai.
  • Si vous signez directement avec votre vendeur, celui-ci vous enverra en recommandé un exemplaire du compromis de vente signé. Le délai débute le lendemain de la première présentation de l'avis de réception.

Si vous poursuivez votre achat, vous n'avez aucune démarche à effectuer. Si, en revanche, vous décidez de ne pas acheter, envoyez tout de suite et bien entendu avant la fin du délai, une lettre recommandée au vendeur et au notaire.

Quel versement lors du compromis de vente ?

Quand vous signez le compromis de vente, vous versez généralement 10% du montant de la vente pour réserver le logement. Cela s'appelle une indemnité d'immobilisation. Parfois cette indemnité est ramenée à 5% quand la signature de la vente est prévue au-delà des trois mois habituels, ou quand la transaction porte sur un bien très cher.

Si vous n'obtenez pas les crédits que vous avez déclarés demander ou bien si les renseignements d'urbanisme sont négatifs, vous pourrez renoncer à l'achat et récupérer cette somme. En revanche, si vous changez d'avis, après le délai de rétractation, vous perdrez cette somme.

Si vous signez sous seing privé ou chez un notaire, faites toujours ce chèque à l'ordre du notaire, il le déposera sur un compte séquestre en attendant la vente définitive (attention, le chèque sera débité).

Combien coûtent les frais de notaire ?

Dans l'ancien, les frais de notaire varient de 7 à 9 % en fonction de la valeur du bien et du montant du crédit. C'est vous, l'acquéreur, qui les acquittez, généralement en deux fois : vous versez une provision lorsque le notaire démarre les démarches et vous payez le solde lors de la signature de la vente définitive.

Ai-je d'autres frais à payer ?

Si vous achetez un appartement en copropriété, on vous demandera de verser une somme appelée « fonds de roulement ». C'est un dépôt de garantie perçu par le syndic de copropriété, qui vous sera remboursé lorsque vous revendrez le logement. Pour connaître le montant exact du fonds de roulement, vous pouvez téléphoner au syndic de l'immeuble.

La réception sans réserve
En l'absence de désordre et de défaut de conformité le procès-verbal est signé sans réserve. Il n'en demeure pas moins, en cas d'achat d'un logement sur plan, que le nouveau propriétaire dispose d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur les désordres non mentionnés lors de la livraison. Ces réserves doivent être notifiées par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné.

La réception avec réserves
En cas de vices de construction, ceux-ci sont consignés dans le procès-verbal de réception et un délai de réparation est déterminé, par écrit, avec les entreprises. Pendant ce temps et pour un logement acheté sur plan, une somme maximale de 5 % est consignée.
Bon à savoir : dès lors que les réserves sont consignées dans un procès verbal de réception, le constructeur et/ou le vendeur ne peuvent pas refuser de remettre les clés à l'acquéreur. En cas de refus abusif, le juge des référés doit être saisi.

La garantie de remboursement
La garantie de remboursement est une convention selon laquelle une tierce personne (la caution) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur, au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. Dans les autres cas de résolution, cette garantie ne s'applique pas. En outre, seul le remboursement des versements effectués est garanti, à l'exclusion des frais, pénalités ou dommages-intérêts éventuellement dus par le vendeur. De fait, cette garantie est peu pratiquée.

Sixième étape : emménager

En règle générale, le vendeur vous remet les clés du logement le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire, qui intervient environ trois mois après la signature du compromis de vente.

Si cela vous arrange et que cela est possible (le logement est vide), vous pouvez convenir avec le propriétaire d'obtenir les clés plus tôt. Dans ce cas, pensez à vous assurer tout de suite. 

Enfin, vous devez choisir entre déménager vous-même ou trouver une entreprise (si votre déménagement intervient durant les vacances scolaires, pensez à réserver longtemps à l'avance) et faire le changement d'adresse pour un ensemble de documents. 

   

Signature du compromis ou de la promesse de vente
C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur en précisant les conditions de la vente. Il est quand même nécessaire de bien faire le distinguo entre les deux formules. Le compromis, c’est plus qu’un promesse et moins qu’une vente.

En signant ce contrat, vous vous engagez à acheter. L’avantage est qu’il dispense de frais d’enregistrement. Dans la promesse de vente, vous vous réservez le droit d’acheter ou non, dans un délai fixé avec le vendeur.
Si vous acceptez, on dit que vous levez l’option. Le risque est que le vendeur a pu, entre temps, céder le bien à un autre acheteur et que vous ne pouvez alors demander l’exécution forcée de la vente. Si vous n'achetez pas, vous perdez votre dépôt de garantie, il faut, de plus, acquitter les frais d’enregistrement.


Dans les deux cas, la signature de l’avant-contrat est en général assortie du versement d'un acompte (dépôt de garantie) représentant au maximum 10% du prix de vente du bien.
Son non-respect entraîne le paiement de dommages et intérêts. Vous pouvez néanmoins insérer une clause suspensive (refus de prêt de la banque, droit de préemption par la commune, découverte d'une servitude d'urbanisme grave), qui vous permettra de vous dégager sans indemnité. Vous disposez d'un délai de réflexion de sept jours pour renoncer à l'acquisition.

En tout cas, si vous attendez l'accord du banquier pour un emprunt immobilier, n'oubliez pas d’inscrire une clause stipulant qu'à défaut d'obtenir le prêt, vous êtes libéré de tout engagement et pouvez récupérer votre indemnité d'immobilisation.


Il faut environ trois mois, et parfois plus, pour obtenir des administrations les renseignements et les documents nécessaires à la vente : actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic,... Pendant ce délai, le notaire constitue le dossier de vente.

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